建築相談を受けていると、
「200㎡以下だから用途変更は不要ですよね？」
という質問を非常によく受けます。
特に最近は、空き家活用や旅館業、店舗改修などが増えていることもあり、インターネットで調べた情報をもとに相談さ
れる方が少なくありません。
確かに建築基準法には「200㎡以下」という数字が出てきます。
しかし、この数字だけを見て判断してしまうと、大きな勘違いにつながることがあります。
まず結論から言えば、
200㎡以下だからといって、何も検討しなくてよいわけではありません。
よく誤解されているのは、
「用途変更が不要」
と
「確認申請が不要」
が混同されていることです。
建築基準法では一定条件のもと、用途変更に伴う確認申請が不要となる場合があります。
しかし、それは建築基準法上の確認申請が不要になるだけであって、建物そのものの安全性や法適合性の確認が不要にな
るという意味ではありません。
例えば、
住宅を旅館にしたい
店舗を民泊施設にしたい
事務所を宿泊施設にしたい
という相談です。
相談者の多くは、
「200㎡以下だから用途変更は不要と聞きました」
とおっしゃいます。
ところが実際に図面を確認すると、
避難経路の問題
防火区画の問題
内装制限の問題
消防設備の問題
などが見つかることがあります。
建築確認申請が不要であったとしても、別の法令や安全基準まで消えるわけではありません。
私のところへ来る相談の多くは旅館業関係です。
住宅として使っていた建物を宿泊施設として利用する場合、
建築基準法だけではなく、
・消防法
・旅館業法
・自治体条例
なども関係してきます。
実際には、
「確認申請は不要だったが消防協議で指摘を受けた」
「保健所の事前相談で追加検討が必要になった」
というケースも珍しくありません。
築年数の古い建物では、
・検査済証が見つからない
・確認申請図書が残っていない
・増改築履歴が不明
ということもあります。
このような建物の場合、
・200㎡以下という数字だけで判断することは危険です。
・現況と図面が一致しているのか。
・過去の増築はないのか。
・法的な位置付けはどうなっているのか。
確認すべき事項は数多くあります。
建築相談をしていると、
多くの方が200㎡という数字ばかりを気にされます。
しかし実際に重要なのは、
・現在の用途
・変更後の用途
・建物の規模
・防火地域かどうか
・避難経路
・消防設備
・既存建物の状況
です。
200㎡以下という数字は判断材料の一つに過ぎません。
200㎡以下だから用途変更は不要。
この説明は半分正しく、半分間違っています。
確認申請が不要になるケースはあります。
しかし、
法的検討まで不要になるわけではありません。
特に旅館業や店舗利用を考えている場合は、
建築基準法だけでなく消防法や関係法令も含めて検討する必要があります。
建物は一棟ごとに条件が異なります。
インターネット上の「200㎡以下だから大丈夫」という情報だけで判断せず、実際の図面や現況を確認したうえで検討する
ことが大切です。
「200㎡以下なら用途変更は不要と聞いた」
「旅館業を始めたいが確認申請は必要なのか」
「この建物は用途変更の対象になるのか」
実際のところは、建物ごとの条件によって判断が異なります。
インターネット上には一般論も多くありますが、用途・面積・用途地域・既存建物の状況によって結論は変わります。
用途変更について詳しく知りたい方は、こちらの記事もご覧ください。