2026年、日本の観光立国政策は一つの頂点を迎えている。訪日外国人数は過去最高を更新し続け、東京や大阪の主要エリ
アは、もはや「オフシーズン」という言葉が死語になるほどの熱気に包まれている。しかし、その華やかな統計データの
裏側で、日本の不動産市場はかつてない「大清算」の時期に突入している。
2010年代後半、円安と低金利を背景に、中国を中心とした海外個人投資家による日本の不動産への「爆買い」が吹き荒れ
た。特に東京の下町エリア（台東区、墨田区、江戸川区）や、大阪のインバウンド聖地（生野区、西成区、此花区）の小
規模な戸建てや中古マンションは、その多くが「投資用民泊」として買収された。
しかし、2026年の今、それらの物件が「時限爆弾」となって街の平穏を脅かしている。中国国内の不動産バブル崩壊と、
それに伴う中国政府による厳格な外貨送金規制が、日本の不動産管理の根幹を揺るがしたからだ。オーナーは管理費の支
払いを停止し、固定資産税は滞納され、かつて収益を産んでいた民泊物件は「所有者不明の幽霊屋敷」と化している。
これに対し、日本政府は2024年に施行された改正「空き家対策特別措置法」の運用を極限まで強化。自治体による「特定
空き家」および「管理不全空き家」の指定が2026年に入り激増している。もはや放置は許されない。滞納された税金を回
収するため、行政が「伝家の宝刀」である差し押さえと公売（競売）を一斉に開始したのである。これが、2026年におけ
る「大清算」の本質である。
この混乱期、情報を求める投資家の前に現れるのが、ハイエナのごとく「負動産」を漁る悪徳管理会社である。彼らは、
情報の乏しい国内投資家に対し、「今が安く買うチャンスだ」と囁き、法制度の隙間を突いた極めて巧妙な詐欺スキーム
を仕掛けている。
1. 「隠れサブリース」と計画倒産のコンボ
悪徳業者は、投資家に対して「月額固定の家賃保証（サブリース）」を提示し、表面的な安心感を売る。しかし、実態は
旅館業法や民泊新法の届出を無視した「完全なヤミ運営」である。 2026年より本格稼働した観光庁の「宿泊施設一元管理
システム」は、プラットフォーム上のデータと行政の届出データをリアルタイムで照合する。違法性が発覚し、行政指導
のメスが入った瞬間、これらの業者は溜め込んだ収益を持って会社を計画倒産させる。後に残されるのは、多額の罰金刑
と近隣住民からの損害賠償請求を突きつけられた、孤独な投資家だけである。
2. 「申請中」という名の永久違法営業
「消防署と協議中で、旅館業許可の申請中です。その間だけ、試験的に民泊として回しましょう」――この言葉が出た
ら、その業者は即座に切り捨てるべきだ。 2026年現在、住宅から宿泊施設への用途変更は、耐火基準や避難経路の確保な
ど、極めて高いハードルが設定されている。悪徳業者は、構造上そもそも許可が下りないことを知りながら、その「調整
期間」を口実に数年にわたって無許可営業を続け、投資家にすべての法的リスクを背負わせる。
3. AIを駆使した収益データの精巧な偽造
最新の生成AIは、宿泊プラットフォーム（https://www.google.com/や Booking.com）の管理画面を完璧に模倣した偽
造レポートを瞬時に作成する。実際にはインバウンド需要で高単価・高稼働しているにもかかわらず、投資家には「物価
高と競争激化で赤字である」と偽り、宿泊収益の7割以上を中抜きする手口が横行している。現地確認が難しい遠方の投資
家や、複数物件を持つ法人は、この「見えない搾取」に気づくことさえできない。
現在の不動産市場は、実需に基づかない「期待値」が先行した歪なバブル状態にある。特に、大阪市が2026年5月をもっ
て「特区民泊」の新規受付を終了した事実は、投資家にとって死活問題である。大阪・特区民泊の終了と「認定物件」の
神格化特区民泊という、365日営業が可能で規制が緩かった「逃げ道」が塞がれた今、市場には「認定済み物件」を法外な
価格で売りつける動きが出ている。しかし、認定は所有者の変更に伴い再審査が必要となるケースが多く、購入後に認定が取り消されるという「バブルの落とし穴」が各所で発生している。
建築基準法「200㎡の壁」の再検証
住宅を宿泊施設に変更する場合、床面積が 200㎡を超えると確認申請が必須となる。
2026年の建築資材高騰と人件費上昇を考慮すると、この適合コストだけで物件価格の30％を超えるケースも珍しくない。
検査済証がない物件を安易に購入することは、バブル期における最大の負債を抱えることに等しい。
混乱した市場こそ、本物の知識を持つ投資家にとっては最大の好機である。違法物件をクリーンな「旅館業」へと昇華さ
せるための実務ノウハウを公開する。
STEP 1：公売情報の「毒見」と権利調整
自治体の公売物件を狙う際、最も重要なのは「前オーナーの負債」の徹底調査である。固定資産税だけでなく、管理費や修繕積
立金の滞納が数年分蓄積している場合、落札後にその支払いを求められる法的リス
クがある。また、中国人オーナーが本国へ帰国し連絡不能な場合、残された家財道具（残置物）の処理には法的プロセス（民事
執行法に基づく動産執行）が必要であり、この時間的損失を収支計画に織り込む必要がある。
STEP 2：最新消防設備の導入とコスト試算
2026年、消防局の査察はかつてないほど厳格だ。自動火災報知設備の設置だけでなく、外部の監視センターへの通報機能の義
務化が議論されている。運営経費率を従来の20％ではなく、人件費高騰を反映した35〜40％で設定できるか。この保守的な見
積もりが、バブル崩壊時の防波堤となる。STEP 3：地域コミュニティとの「再契約」違法民泊物件は、周辺住民から「街の静
穏を破壊した敵」と見なされている。再生投資家が最初に行うべきは、最新のスマートロックの導入や防音工事の完了を近隣住
民に公開し、運営体制を「見える化」することだ。地域に歓迎されない施設は、2026年の厳格な規制環境下では一瞬で潰され
る。
2026年、私たちが目にしているのは、単なる地価高騰のバブルではない。法規制による「強制的な新陳代謝」と、インバ
ウンドという「過剰な期待」が衝突した結果生まれた、極めて歪なバブルの最終局面である。
この激動の時代を生き抜く投資家諸君に、私は以下の三点を提言したい。
1. 「利回り」という虚飾を捨て、「継続性」を追え
もはや表面利回りに踊らされる時代は終わった。今、問われているのは「その物件が10年後も適法に存在し続けられる
か」という法的持続性である。行政代執行の影がちらつく中で、目先の数％の利益のためにリスクを取ることは、投資で
はなく博打である。
2. 「悪徳」を淘汰する「知の守り手」であれ
悪徳管理会社が跋扈できるのは、投資家の不勉強がその苗床となっているからだ。投資家が法を学び、現場を監視し、適
正な運営を求めることで初めて、市場の自浄作用が働く。あなたが「ホワイトな運営」を貫くことは、自分自身の資産を
守り、かつ日本の観光資源の価値を底上げする尊い行為である。
3. 「所有」から「価値の創造」へ
放置された中国人所有物件を買い取り、再生させるプロセスは、単なる転売ではない。それは「負の遺産」を「地域の
宝」へと磨き上げる創造的行為である。バブルの残響の中で、最後に笑うのは、数字の羅列ではなく、その宿に泊まる旅
行者の笑顔と、地域住民の安心を設計できた者だけである。
2026年、バブルの終焉と共に、日本の不動産市場は真の成熟期を迎える。この「大清算」をチャンスと捉え、倫理と知性
を兼ね備えた投資家として、新たな観光立国の礎を築いてほしい。
この記事を読んだあなたが、もし特定の物件に投資を検討しているなら、まずは「登記簿謄本」と「検査済証」の有無を自
身の目で確認することから始めてください。悪徳業者の「大丈夫です」という言葉を、一度も信じてはいけません。