東京都内での「平日営業禁止」を盛り込んだ上乗せ条例の加速、そして大阪市による「特区民泊」の新規受付停止。2025年末に
立て続けに舞い込んだこれらのニュースは、日本の民泊市場が「誰でも稼げるフェーズ」から「選ばれしプロのみが生き残るフェ
ーズ」へ移行したことを告げています。
本稿では、一般のニュースが報じない「建築的デッドライン」と「金融的出口戦略」の2点から、経営者がとるべき逆転のシナ
リオを深掘りします。
多くの経営者が「民泊がダメなら旅館業（簡易宿所）へ切り替えればいい」と安易に考えています。しかし、現実には
「物理的に切り替え不可能な物件」が市場の過半数を占めています。
「窓先空地」と「200平米」の罠
特に東京都内において、旅館業への転用を阻む最大の地雷は、建築基準法ではなく「東京都安全条例」にあります。
物理的限界: 避難経路として窓の外に一定幅の空地（通路）が必要ですが、隣地境界線ギリギリに建つ多くの戸建てやアパ
ートはこの条件を満たせません。これはリノベーションで解決できない「土地の制約」です。
用途変更の壁: 延床面積が200㎡を超える場合、用途変更の建築確認申請が必要となり、現行法への適合（耐震・防火）が
求められます。バブル期前後の物件では、この適合コストだけで数千万円に達し、投資回収が不可能になるケースが目立
ちます。
経営者の決断: 自社物件が「旅館業適合」か「新法民泊（180日・120日制限）止まり」かを即座に判定してください。適
合しない物件は、規制が施行される2026年を待たずに、**賃貸市場へ戻すか、高値のうちに売却する「早期撤退」**も
有力な戦略です。
大阪市が特区民泊の新規受付を停止するという決定は、一見すると既存事業者への打撃に見えます。しかし、投資的視点
で見れば、これは「既存ライセンスの希少価値化（利権化）」の始まりです。
供給制限が生むプレミアム
先行者利益の固定化: 新規参入が断たれることで、既に許可を得ている物件は、エリア内での競合増を恐れる必要がなくな
ります。
1泊予約の優位性: 旅館業へ転用できた物件は、特区民泊（最低2泊3日）や制限付き新法民泊が取りこぼす「1泊需要」を
独占的に吸収できます。
収益シミュレーションの再定義（大阪モデル）
旅館業への転用コストに300〜500万円投じたとしても、1泊予約の解禁と稼働率の適正化により、月間20万円以上の増収
が見込める場合、表面利回りだけで判断せず「事業価値の向上」として資本を投下すべきです。
2026年以降、宿泊用不動産の売却価格（エグジット価格）は、単純な「坪単価」や「期待利回り」では測れなくなりま
す。
金融評価の二極化
民泊新法物件: 営業日数が120〜180日に制限される物件は、銀行から「不安定な事業」と見なされ、融資評価が賃貸マン
ション以下に下落する恐れがあります。
旅館業許可物件: 365日フル稼働が保証された物件は、不動産というよりも「ホテル事業」として評価され、キャッシュフ
ローに基づいた高いバリュエーションでの売却が可能になります。
経営者が今、打つべき「次の一手」
物件診断の実施: 建築士による「旅館業転用」の可否判断（特に窓先空地と耐火構造のチェック）。
管理会社の選別: 規制強化を理由に減額交渉をしてくる会社ではなく、ハイブリッド運用（マンスリー＋民泊）やDX投資
を提案できるパートナーへの切り替え。
エリア戦略の再構築: 規制の緩い隣接自治体へのシフト、あるいは規制が厳しいからこそ「許可付き物件」を買い増す逆張
り戦略。
今回の規制強化は、中途半端な知識で参入したプレイヤーを市場から退場させる「強制的浄化」です。経営者にとっての真
のリスクは、規制そのものではなく、「自分の物件がどのカテゴリーに属しているか」を把握せずに時間を浪費すること
にあります。
2026年、市場が整理された後に笑うのは、今この瞬間にポートフォリオを冷徹に再編した者だけです。
規制を突破し、物件の資産価値を最大化させるために最も重要なのは、「行政が認める適正な図面」の存在です。
図面がない、あるいは現況と合致しない状態では、旅館業への転用も売却も進みません。
「大工のおっちゃん工房」では、一級建築士と施工現場40年の知見を活かし、用途変更に必要な図面作成をスピーディー
にサポートしています。
用途変更図面作成（基本構成10枚）: 40,000円（税別）〜
避難・排煙などの追加図面オプション: 20,000円（税別）〜
「自分の物件は旅館業へ切り替えられるのか？」「今の図面で2026年を戦えるのか？」 迷っている時間は、そのまま収益
の損失に直結します。まずは以下の窓口から、専門家による図面作成・用途変更の相談を開始してください。
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