中古住宅を購入する際、多くの方が見落としがちなのが「水回り排水」の状態です。
キッチンや浴室、トイレなどは見た目がきれいにリフォームされていても、排水設備や配管の内部は古いままであるケースも少なくありません。

たとえば、購入からわずか数ヶ月で排水の逆流が発生し、点検の結果、床下配管が腐食していたという事例も存在します。修繕には数十万円が必要となり、大きな出費を強いられることもあるのです。

そこで今回は、「中古住宅　水回り排水」の問題点に焦点を当て、購入前に確認しておきたい具体的なチェックポイントや、築年数別の注意点、購入時に役立つ質問例まで詳しく解説します。

見えにくい部分にこそリスクは潜んでいます。安心して住める家を選ぶために、ぜひ最後までご覧ください。

中古住宅の水回り排水とは？

中古住宅における水回り排水とは、住宅内のキッチン・浴室・トイレ・洗面所などから出る汚水を、配管を通して建物外へ流す仕組みのことを指します。

水回りは日常生活で頻繁に使用される場所であるにもかかわらず、排水経路や配管は床下や壁の中に隠れているため、目視での確認が難しく、内見では見落とされやすい部分です。

また、築年数が経過するにつれ、配管の接合部の緩みやサビ、勾配不良による逆流といったトラブルのリスクが高まるため、見た目に惑わされず、内部の状態にまで目を向けることが大切です。

排水に関するよくあるトラブル

中古住宅でよく発生する排水トラブルには、以下のようなものがあります。

1. 排水の詰まり
長年の使用により、髪の毛や石けんカス、食べ物カス、油などが排水管に蓄積され、水の流れが悪くなるケースです。特にキッチンや浴室で頻発します。

2. 排水の逆流
配管の勾配が不適切だったり、空気抜きの構造が悪いと、排水がスムーズに流れず逆流してしまいます。トイレや洗面所で水があふれるケースもあります。

3. 床下の水漏れ
配管の継ぎ目から水が少しずつ漏れて床下に広がり、木材が腐食したりカビが発生することがあります。気づかず放置されると大規模な修繕が必要になります。

築年数別に見る排水設備の劣化傾向

排水トラブルは築年数によって発生しやすさが異なります。以下に、築年数ごとの代表的な劣化傾向をまとめます。

築10年未満
・配管は比較的新しいため、大きな劣化は少ない
・ただし、施工不良や使用状況によっては早期に詰まりが起きることもある

築10〜20年
・接合部の劣化や、詰まりの前兆が見られる時期
・洗面所やキッチンで異臭や流れの悪さを感じるケースが増える

築20〜30年
・配管が塩ビ管でも、勾配ズレや排水管のたるみによる漏水の可能性が高まる
・鉄管が使用されていた場合は、サビによる腐食・詰まりが進行していることが多い

築30年以上
・配管の全面交換を検討する時期
・接着剤や継ぎ手の劣化によって、目に見えない部分で漏水や腐食が進んでいることもある

築20年以上の物件では、必ず排水設備の状況を詳しく確認するようにしましょう。

購入前に確認すべきチェックポイント

中古住宅を内見する際は、以下のチェックポイントを意識して確認してください。

1. 各水回りで水を流してみる
→ キッチン、浴室、洗面所、トイレで水を流し、スムーズに排水されるか、異音や逆流、においがないかをチェックします。

2. 床下点検口がある場合は開けて見る
→ 床下の配管に水漏れ跡やカビ、湿気が溜まっていないか確認しましょう。

3. 外部の排水マスのふたを開けて中を確認
→ 排水が流れたあと、マスに水がスムーズに流れ込んでいるか。水が滞っていないか、詰まりがないかを見ます。

4. においの有無を確認
→ 排水口周辺に異臭がある場合、封水切れや排水管内の汚れ、逆流の可能性があります。

5. 施工業者・リフォーム業者の情報を確認
→ 表面のリフォームだけでなく、「排水管の更新」も含まれていたかを確認することが重要です。

購入相談時に使える質問例

物件を案内してくれる不動産業者や売主に対して、以下のような質問を積極的に行いましょう。
これらの質問は、排水設備の状態だけでなく、売主の誠意や対応力を知る上でも有効です。

● 配管や水回り設備についての質問例

「この物件は築◯年とのことですが、排水管の交換や修理歴はありますか？」

「キッチンや浴室はリフォーム済とのことですが、配管自体も新しくなっていますか？」

「水を流したときのにおいや流れが気になるのですが、点検されたことはありますか？」

「外の排水マスは詰まりやすい場所ですか？最近掃除されたのはいつですか？」

「過去に水漏れや排水トラブルがあった履歴はありますか？」

「配管の素材は塩ビ管ですか？鉄管など、古い配管は残っていますか？」

● 床下・配管の施工についての質問例

「床下点検は実施されていますか？もし報告書があれば見せていただけますか？」

「排水勾配に関して、不具合を指摘されたことはありますか？」

「配管の接合部やたるみの補修歴はありますか？」

● インスペクションについての質問例

「第三者機関による住宅診断（インスペクション）は受けていますか？」

「インスペクションの結果に水回りに関する記載はありますか？」

「購入前にインスペクションをこちらから依頼しても大丈夫でしょうか？」

これらの質問は、不動産業者の対応を慎重に見極める材料にもなります。曖昧な返答やごまかしがある場合は、購入を再検討するきっかけにもなります。

専門家によるインスペクションの活用

素人の目だけで水回り排水の問題を見抜くのは難しいため、「建物インスペクション（住宅診断）」を専門業者に依頼することも有効です。

とくに築20年以上の中古住宅では、以下の診断内容を含んだインスペクションをおすすめします。

・排水管の素材と劣化状況の確認

・勾配不良やたるみの有無のチェック

・床下の湿気・カビ・水染みの有無

・排水口周辺のにおい、流れ方の確認

・配管まわりの接着劣化や水漏れ跡の確認

信頼できる業者を通じて診断を受ければ、購入前にリスクを把握でき、安心して物件を選ぶことが可能になります。

まとめ

中古住宅における水回り排水の問題は、購入後に気づくことが多く、大きなトラブルに発展するリスクがあります。築年数に応じた劣化の傾向や、内見時に確認すべきチェックポイント、購入時に使える質問例を通して、排水設備の状態をしっかり見極めることが重要です。将来の大きな修繕費を防ぐためにも、見えない部分にこそ注意を払い、専門家の力も借りながら、慎重に物件選びを進めていきましょう。