不動産投資を始めたいと考えているけれど、「失敗がこわい」「何に気をつければいいの？」と不安に思っていませんか？初めての投資では、知識や経験がないため、どうしてもリスクがつきものです。

たとえば、「利回りが高い物件に飛びついてしまった」「入居者が決まらない」「資金計画が甘かった」など、初心者がよく直面する失敗は実にさまざまです。

不動産投資の失敗は、事前に正しい知識を得ておくことで防げるものが多くあります。本記事では、初心者がよく陥る具体的な失敗例を取り上げ、その原因と確実に役立つ対策を丁寧に解説します。

読むことで、不動産投資の落とし穴を事前に知ることができ、安心して一歩を踏み出す判断力が身につきます。
それではさっそく、よくある失敗から見ていきましょう。

利回りだけで物件を選んでしまう失敗

初心者がよくやってしまうのが、「利回りの数字」だけを見て物件を購入してしまうことです。

なぜこのような判断が失敗につながるかというと、利回りは「理想的な収入状況」を前提にした数字であり、実際の収益とは異なるからです。

たとえば、「表面利回り10％」と書かれた地方の中古アパートを購入してみたところ、実際には空室が続いて収入が得られず、実質利回りは大きく下回るというケースがあります。

また、高利回り物件の多くは築年数が古かったり、立地が悪かったりすることが多いため、入居者が決まらず、長期的にみて収益が安定しないことも少なくありません。

【対策】 利回りの数字は「目安」として参考にしつつ、以下のような視点でも物件を評価することが大切です。

　　・実質利回り（経費を含めた利益）を計算する
　　・空室率が低いエリアかどうかを確認する
　　・周辺の家賃相場と一致しているかを比較する
　　・長期的に需要がある地域かどうかを調べる

「高利回り＝儲かる」とは限らないことを意識し、総合的な視点で判断しましょう。

立地や周辺環境をよく調べずに購入する失敗

見た目がきれいで価格も手頃な物件に惹かれて契約したものの、実際は住みづらい場所だったという失敗もよくあります。

このような失敗が起こる原因は、資料上の情報だけで判断してしまい、現地確認を怠ったことにあります。

たとえば、駅からの距離が「徒歩10分」と書かれていても、実際には坂道が多く、夜になると街灯が少ないなど、現地でしか分からない不便さがあります。また、周辺にスーパーや学校などの生活施設が少ないと、入居希望者の対象が限られてしまいます。

【対策】
物件を選ぶ際には、必ず「現地見学」を行い、以下のポイントを確認してください。

　・駅からの道のり、アクセスのしやすさ
　・周辺の生活利便性（スーパー、病院、学校など）
　・治安や夜の様子、騒音や臭いの有無
　・近隣に競合となる物件がどのくらいあるか

現地を自分の目で確認し、住む人の気持ちになってチェックすることが失敗を防ぐ第一歩です。

資金計画が甘く、ローン返済に苦しむ失敗

不動産投資では、金融機関からの融資を利用して物件を購入することが一般的ですが、資金計画が甘いと、毎月の返済に追われてしまうことがあります。

たとえば、「空室が出ても何とかなるだろう」と甘く見積もっていたところ、数か月入居者が決まらず、家賃収入がゼロ。それでもローンや管理費の支払いは続き、生活費を圧迫してしまったという例もあります。

【対策】
融資を受ける際は、以下のように慎重な計画を立てることが大切です。

　　・毎月の返済額が家賃収入の70～80％を超えないようにする
　　・万一の空室リスクに備えて3〜6か月分の生活防衛資金を確保しておく
　　・金利の変動や繰り上げ返済の可能性も考慮に入れる

また、金融機関との交渉も含めて、無理のない返済計画を立てることで、資金繰りの失敗を防ぐことができます。

管理をすべて任せきりにしてしまう失敗

「管理はプロに任せれば安心」と考え、管理会社にすべてを一任してしまうのも、初心者によくある落とし穴です。

もちろん、管理会社に委託することは基本ですが、内容をよく確認せずに契約してしまうと、無駄な費用がかかったり、対応の遅さによって入居者が離れてしまうこともあります。

たとえば、「原状回復費が相場より高い」「入居者対応のトラブルが多い」といったケースもあります。

【対策】
信頼できる管理会社を選ぶために、以下の点をチェックしましょう。

　・対応スピードや実績、担当者の対応力
　・管理委託料の内訳（何にいくらかかるのか）
　・修繕や原状回復の費用が妥当かどうか
　・入居者募集の広告活動や仲介実績

すべてを「お任せ」にせず、自分でも定期的に報告を確認し、必要に応じて意見を伝えることが、投資成功の秘訣です。

修繕費や維持費を見落としてしまう失敗

表面利回りが良くても、実際に運用を始めてから修繕費や固定資産税、共用部の維持管理費がかさみ、思ったような利益が出なかったという声も多く聞かれます。

特に築古物件では、想定以上のリフォームが必要になることがあり、初年度で赤字になってしまうケースも少なくありません。

【対策】
購入前には、以下の項目を必ず確認しておくことが重要です。

　・建物の修繕履歴と劣化の状態（屋根、外壁、設備など）
　・管理組合の修繕積立金の状況（区分マンションの場合）
　・固定資産税・都市計画税の額
　・エレベーターや貯水槽などの高額設備の有無

また、購入後の修繕に備えて毎月収入の一部を積み立てておくことで、突然の出費にも対応しやすくなります。

出口戦略を考えていなかった失敗

「とりあえず買ってみよう」と投資を始めたものの、売却時期や売却方法をまったく考えておらず、いざというときに損をしてしまうケースもあります。

不動産は、買ったあとに「いつ、いくらで売れるか」を考えることで、初めて収益性を評価できます。売却できない、あるいは値下がりしてしまう物件では、最終的な利益が出ない場合もあります。

【対策】
購入前に、以下の観点で出口戦略を想定しておきましょう。

　・将来売却できるエリアかどうか（需要の有無）
　・築年数が進んでも資産価値が残るか
　・自分のライフプランや投資期間に合っているか

また、売却時にどのような税金がかかるのか（譲渡所得税など）も事前に把握しておくと安心です。

情報不足のまま投資判断してしまう失敗

最後に最も多いのが、「情報不足による判断ミス」です。不動産投資は専門用語や制度が多く、表面だけの知識で判断してしまうと、リスクを見落とす可能性があります。

たとえば、「利回り」「固定資産税」「管理委託契約」など、基本的な内容を理解しないまま契約を結んでしまい、後悔するケースは少なくありません。

【対策】
情報収集をしっかり行い、基礎知識を身につけてから投資をスタートすることが大切です。

　　・書籍・セミナー・専門家の話を活用して学ぶ
　　・複数の物件を比較検討する癖をつける
　　・わからない用語や制度はそのままにせず、必ず調べる
　　・周囲の経験者や専門家に相談する

最初から完璧を目指す必要はありませんが、「よく知らないまま契約する」ことだけは避けるようにしましょう。

まとめ

不動産投資では、知識不足や準備不足によって、初心者が失敗しやすいポイントがいくつもあります。不動産投資初心者が陥りやすい失敗例とその対策について詳しくお伝えしました。

失敗を防ぐには、事前の情報収集と慎重な判断が何より大切です。焦らず、自分に合った物件と計画で、長く安定した投資を目指していきましょう。