不動産投資に興味を持ち始めると、よく目にするのが「利回り」という言葉です。しかし、「利回りってどういう意味？」「高ければいいの？」と疑問に思っていませんか？

たとえば、ある物件の広告に「利回り8％」と書かれていても、それが良いのか悪いのか、初心者には判断がつきにくいものです。

不動産投資における利回りは、収益性を見極める大切な指標です。本記事では、利回りの基本的な考え方や、見るときの注意点などを、初心者向けにやさしく解説します。

読むことで、物件選びの際に「利回り」を使って判断できるようになり、失敗を防ぎながら投資を進める力が身につきます。

それではまず、利回りの基本からみていきましょう。

不動産投資の利回りとは？基本の意味を解説

不動産投資における利回りとは、投資したお金に対して、どれくらいの収益が得られるかを示す割合のことです。

なぜ利回りを把握する必要があるかというと、収益性を数字で比較できるからです。

たとえば、1000万円の物件から年間80万円の家賃収入がある場合、「80万円 ÷ 1000万円 × 100＝8％」となり、表面利回り8％と計算されます。

この利回りを使うことで、物件ごとの収益の大きさや、他の投資先との比較がしやすくなります。ただし、表面利回りだけで判断すると、実際の利益と大きく差が出る場合もあります。

そこで次に、もう少し現実的な収益を示す「実質利回り」についてみていきます。

表面利回りと実質利回りの違いとは？

利回りには「表面利回り」と「実質利回り」があり、意味が異なります。

その理由は、表面利回りが「経費を含まない数字」であるのに対して、実質利回りは「経費を考慮した数字」だからです。

たとえば、先ほどのように年間80万円の家賃収入がある物件でも、管理費や修繕費、固定資産税などで年間20万円かかるとします。実際に手元に残るのは「80万円 − 20万円＝60万円」となります。

この場合、実質利回りは「60万円 ÷ 1000万円 × 100＝6％」となり、表面利回り8％よりも低くなることがわかります。

このように、表面利回りだけを見て判断すると、思ったより利益が出ないこともあるため、実質利回りを意識することが大切です。

次に、利回りを見るときに注意しておきたいポイントについて解説します。

利回りの落とし穴とは？初心者が注意すべき点

利回りが高い物件でも、安心できるとは限りません。

なぜなら、利回りは「期待される収益」であり、空室や賃料下落が起きると、実際の収入が予定より下がることがあるからです。

たとえば、地方の物件で「表面利回り12％」と書かれていても、人口減少が進んでいたり、借り手が少なかったりする場合は、空室が続いて収益が出にくくなります。

また、新築や築浅の物件では利回りが低めになる傾向がありますが、管理や修繕の手間が少なく、安定した入居が見込めることもあります。

利回りはあくまで「目安」であり、物件の立地や周辺環境、将来的な需要なども合わせて考える必要があります。

そこで次は、利回りの使い方について、実際の物件選びでどう活用すればよいかを解説します。

利回りの活用法とは？物件選びでの使い方を解説

利回りを使うと、複数の物件の収益性を比較しやすくなります。

なぜなら、同じ金額の投資で、どちらがより収益を生むかを数字で判断できるからです。

たとえば、表面利回り6％の物件と、表面利回り8％の物件があったとします。収益性だけを見ると8％の方が良さそうですが、管理費が高かったり、空室が多かったりする場合は、実質利回りが6％以下になることもあります。

このように、利回りだけにとらわれず、想定される経費や空室率を考えたうえで、「本当に収益が出るか？」を見極める必要があります。

初心者のうちは、実質利回り6～7％を目安に、立地や需要のあるエリアの物件を選ぶと、比較的安定した投資につながりやすいでしょう。

まとめ

不動産投資では、利回りの見方を正しく理解することが、収益性を判断する大きな手がかりとなります。不動産投資の利回り、表面と実質の違い、見るときの注意点、活用法についてお伝えしました。

数字だけにとらわれず、現実的な収益とリスクのバランスを考えることが、失敗しない物件選びへの第一歩といえます。