土地購入で失敗しないために必要な「ボリュームチェック」

「理想の家を建てようと思って土地を購入したのに、思ったよりも狭い家しか建てられなかった…」
「せっかくいい土地を見つけたのに、建築基準の関係で希望の間取りが実現できなかった…」

このような後悔をしてしまう人は少なくありません。土地を購入するとき、多くの人が「立地」や「価格」に注目しますが、「実際にどれくらいの建物が建てられるか」を確認することも非常に重要です。

この確認作業を「ボリュームチェック」といいます。ボリュームチェックをしないと、建築後に「こんなはずじゃなかった…」と後悔する可能性が高くなります。

本記事では、ボリュームチェックの重要性や具体的な方法、失敗事例と成功事例を交えて詳しく解説します。これを読めば、土地購入での失敗を回避し、理想の家づくりや不動産投資を成功させるヒントが得られるでしょう。


ボリュームチェックとは？土地購入時に必要な理由

ボリュームチェックとは

ボリュームチェックとは、その土地にどれくらいの大きさの建物を建てられるかを事前に計算することです。建物の規模は、建築基準法などの法律によって制限されるため、いくら広い土地を購入しても、好きなように建築できるわけではありません。


ボリュームチェックが必要な理由
理想の間取りが実現できるかを確認できる

例えば「3階建ての家を建てたい」と思っていても、法律上2階建てまでしか建てられない土地もあります。購入前にチェックすることで、理想の家づくりが可能かどうかを確認できます。
土地の価値を正しく判断できる

同じ広さの土地でも、建てられる建物の規模によって価値は変わります。ボリュームチェックを行うことで、その土地が適正価格かどうかを見極めることができます。
建築コストを事前に把握できる

建物の規模が大きくなればなるほど建築費用も増加します。ボリュームチェックをすることで、予算オーバーを防ぐことができます。


ボリュームチェックをしなかった失敗事例


ケース1：建てられると思っていたのに、実際は制限があった

事例：希望の3階建てが建てられなかった
Aさんは、駅から徒歩10分の土地を購入し、3階建ての家を建てる予定でした。しかし、購入後に設計士に相談すると、「この土地は高度地区に指定されており、3階建ては建てられません」と言われてしまいました。

結果として、2階建ての小さい家しか建てられず、理想の間取りを実現できなかったのです。ボリュームチェックをしていれば、このようなミスは防げたでしょう。


ケース2：セットバックが必要で有効面積が狭くなった

事例：土地の一部が道路として使われていた
Bさんは50坪の広い土地を見つけ、「これなら十分な家が建てられる」と思い購入しました。しかし、いざ設計を始めると、前面道路の幅が狭く、建築基準法上、道路後退（セットバック）が必要と判明しました。

その結果、土地の一部を道路として提供しなければならず、実際に建てられる家は予定よりも小さくなってしまいました。ボリュームチェックでセットバックの有無を確認しておけば、この問題は避けられたかもしれません。


ボリュームチェックの具体的な方法

1. 建ぺい率と容積率を確認する
建ぺい率：土地に対して建物をどれくらいの面積まで建てられるか（例：60％なら、100㎡の土地に60㎡まで建築可能）。
容積率：建物の延べ床面積が土地の面積に対してどのくらい取れるか（例：200％なら、100㎡の土地に最大200㎡の建物が建築可能）。

2. 斜線制限や高さ制限を確認する
北側斜線・道路斜線：一定の高さ以上の建物を建てるときに、影響を受ける可能性がある。
高度地区の制限：特定のエリアでは建物の高さに制限がかかることがある。

3. セットバックの必要性を確認する
道路の幅が4m未満の場合は、セットバック（道路後退）が必要になるため、土地の一部を使えなくなることがある。
ボリュームチェックを活用した成功事例
ケース1：土地のポテンシャルを最大限に活用できた
Cさんは不動産投資を検討しており、ある土地にアパートを建てたいと考えていました。しかし、そのままでは「小さな2階建てアパート」しか建てられませんでした。
そこで、建築士と相談し、ボリュームチェックを実施したところ、「建築基準法上、容積率に余裕があるため、3階建てが可能」と判明しました。結果、収益性の高い3階建てアパートを建てることができ、大きな利益を得ることができました。


ケース2：割安な土地を見つけることができた

Dさんは注文住宅を建てるための土地を探していました。ある土地は周囲の相場より安かったため、「何か問題があるのでは？」と疑問に思い、事前にボリュームチェックを実施しました。

調査の結果、「周囲の人が気づいていなかったが、実は容積率に余裕があり、希望通りの家が建てられる」と分かり、割安な価格で理想の家を建てることができました。



まとめ

土地購入の際にボリュームチェックを行うことで、以下のようなメリットがあります。

希望の間取りが実現できるかを確認できる
土地の価値を正しく判断できる
余計な建築費用を抑えられる
不動産投資において収益性を最大化できる

一方、ボリュームチェックを怠ると、「建てられない」「思ったより狭くなる」といった後悔につながります。土地購入の際は、必ずボリュームチェックを行い、理想の住まいや投資を成功させましょう。